[투자자산운용사동영상강의 / 자격동스쿨] 1과목 3,4,5장. 연금 부동산 부동산펀드

#연금

주체별 연금분류

1) 국가 : 공적연금 (#국민연금 #공무원연금 #군인연금)

2) 기업 : 퇴직금

지종퇴직금 : #퇴직보험 #종퇴보험 #퇴직신탁

퇴직급여제도 : #퇴직연금제도 #퇴직금제도

3) 개인 : 개인염금

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#국민연금 : #노령연금 #장애연금 #유족연금

#반환일시금 #사망일시김

최소 10년이상 납입

사회보험이기 때문에 개인, 기업, 국가가 분담

강제가입

최근에는 임의가입도 가능 (본인 신청시, 주부 등)

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#기업연금

종업원 부담 가능

보험료가 일정

기업이 도산해도 보장함

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#퇴직금 #종퇴보험 : 일시금으로 지불

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#개인연금

만 18세 이상

10년이상 불입

분기당 300만원 이하

55세 경과후 5년 이상 시 연금으로 수령

수탁 대상에 따라 이름이 다름

은행 : 연금저축신탁, 증권 : 연금저축펀드, 보험 : 연금저축보험

매년 400만언까지 세액공제

연금수령시 세제혜택 : 5.5%의 연금소득세만 부과

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#부동산

1. 의미

1) 협의 부동산 : 토지 및 그 정착물 (우물, 나무, 농작물 등)

2) 자연적 특성 : 부동성, 영속성, 부증성(증가하지 않음), 개별성(동질적인 상품이 있을 수 없음)

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2. 부동산시장의 특징

1) 시장의 국지성 : 시장이 그 지역에서 형성

2) 거래의 비공개성 : 매수자, 매도자 사이에 거래

3) 상품의 비표준화

4) 수급불규칙

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3. 부동산투자

1) 제약조건 : 자금, 유동성, 분석, 예측능력, 누자기간, 정부규제, 세금

2) 금융위험비율

대출비율 - 대출잔고 /현재부동산가격 *100

부채보상비율 - 순운영소득 / 부채상환액 *100

3) 투자타당성분석

-간편법

순소득승수 = 총투자액 / 순운영소득

투자이율 = 순소득승수와 역수

자기자본비율 = 세전현금흐름 / 자기자본투자액

-현금흐름할인법

순현재가치 = 현금유입현가(A) - 현금유출현가(B)

내부수익율(IRR) AB를 일치시키는 R

IRR > 요구수익율

수익성지수 편익/비용

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4. 부동산 감정평가 3방식 **

1) 거래사례비교법 (시장접근법) : 유사사례비교

2) 원가법(비용접근법) : 평가 시점의 재조달원가에 감가수정

3)수익환원법소득접근법)

장례순수익 또는 미래현금흐름

적정비율로 환원하여 상정

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#부동산펀드

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1. 정의

1) 집합투자 재산 50% 이상을 부동산 또는 부동산 관련 증권에 투자

2) 자금납입

-현금이 원칙, 단 사모펀드의 경우 부동산 납입도 가능 (투자자 전원동의하는 조건)

3) 환매금지형으로 설정 : 90일 이내 상장

4) 운용제한

- 처분제한 : 국내 부동산 3년 이내 처분불가

- 토지취득시 개발사업 시작전 매매불가

5) 운용상특례

- 금전차입의 한도가 일반펀드보다 높음

순자산가액 200%

- 금전대여가능

자산총액 - 부채총액 *100%

- 부동산 평가는 시가 방식

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2. 부동산 펀드의 종류

1) 실물형 : 50% 이상을 실물에 투자

매매형, 임대형, 개량형, 경공매형, 개발형

2) 대출형 : PF펀드. 부동산개발 시행사에 50% 이상 대출

사업타당성이 중요함

-특징 : 대규모자금, 비소구 금융 (시행사부도시 보유자산으로 자금회수), 부외금융 (펀드의 부채는 시행사가), 위험분산

- 리스크

시행사 리스크 : 인허가 완료, 분양진행상 차질. 신용도가 양호한 시행사를 선택

시공사리스트 : 공사지연, 중단, 주택보증공사 분양보증

3) 권리형 : 50% 이상을 부동산 관련 권리에 투자 (지상권, 지적권, 전세권, 분양권)

4) 증권형 : 50%이상을 부동산 관련 증권에 투자

5) 파산형 : 50%이상을 부동산 기초자산으로 하는 선물, 옵션등에 투자

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5. 리츠

다수투자자에게 자금을 모집 -> 전문회사인 리츠가 투자, 운용 -> 수익을 투자자에게 배분

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종류

1) 위탁관리 : SPC형태 (페이퍼컴퍼니), 수익증권 취득

2) 자기관리 : 전문인력을 보유한 주식회사 형태

3) 구조조정 : SPC형태 기업구조조정부동산

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부동산투자회사

1)부동산투자뮤츄얼펀드

2) 일정요건이 되면 법인세 면제

3) 설립은 발행주식을 전부인수

4) 설립자본금은 5억이상

5) 전문인력 5명 이상

6) 부동산 투자회사 종류별로 인가

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