[돈의 감각] 인플레이션과 부동산 예측

 

 

인플레이션은 중앙은행의 통화 공급과 신용팽창이 그 나라의 총생산보다 더 많은 경우에 생겨납니다.

그 반대는 디플레이션이라고 합니다.

정부와 중앙은행은 우리가 '인플레이션 = 물가지수'로 생각하게 만들어왔습니다.

인플레이션은 통화량의 과다한 증가로 나타나고, 그로 인해 모든 물품의 가격 변화가 시차를 두고 순차적으로 나타나기에 어느 한 시점에 물가지수를 계산한다는 건 거의 불가능합니다.

통화 공급과 신용팽창을 통해 일어난 인플레이션이 경기를 촉진시킨다는 말은 반은 거짓이고 나머지 반만 진실입니다.

현대 자본주의 체제에서 경제가 성장한다는 것은 돈이 늘어나는 걸 의미합니다.

돈은 누군가가 빌린 부채이므로 성장하는 만큼 돈이 늘어나야 정상입니다.

정치인들은 이런 유혹에 빠지기 쉽습니다. 자신의 임기 내에 문제가 없으면 그만이기에 빠른 성장을 통해 지표가 개선되는 효과를 보기 위해 통화량 공급을 늘리려고 합니다. 그래서 중앙은행을 구슬려 금리를 내리고, 내린 금리가 부동산으로 몰려가면 건설이 시작되고 사람들은 돈을 벌고 싶은 욕망으로 모여듭니다. 안타까운 점은 이미 누군가가 돈되는 물건은 미리 사두고 기다린다는 점입니다. 127

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중앙은행에서 돈을 푼다면, 이를 알고 맨 처음 돈을 빌릴 수 있는 독점 대기업은 시장에서 개발에 필요한 땅과 원자재를 먼저 사들입니다. 그리고 개발에 필요한 사람들을 고용하기 시작하죠.

시간이 지나 독점 대기업들이 개발한 자산의 가격이 오르면서 이들은 큰 이익을 얻습니다. 소규모 자영업자와 중소기업은 이들보다 나중에 돈을 빌려 사업을 벌여보지만 좋은 시기는 이미 지나갔습니다.

돈을 늦게 (비싸게) 빌리는 곳에서 일찍 (싸게) 빌리는 곳으로 자원이 이동합니다.

개인, 소규모 자영업자, 중소기업에서 대기업과 은행, 정부 등으로 말입니다.

인플레이션은 잘못된 분배의 방법입니다. 인플레이션을 통한 경제 활성화 정책으로 이득을 볼 수 있다는 생각은 정부와 정치인들이 만들어낸 허상일 뿐입니다. 우리의 저축은 화폐가치 하락으로 슬그머니 사라집니다.

이자는 절대로 시장 인플레이션을 따라갈 수가 없습니다. 이자가 붙어도 돈의 가치가 하락하는 폭이 더 커서 저축한 돈으로 구입할 수 있는 양은 오히려 줄어듭니다. 그렇게 사라진 구매력은 없어진 게 아니라 독점 대기업, 은행, 정부 그리고 일부 부자들의 주머니로 슬그머니 이동한 것입니다. 130

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부동산 사이클을 눈치채는 세 가지 질문

 

인구(특히 경제활동 인구)가 늘어나고 소득이 늘어나며 기술혁신 가능성이 높은 기업들이 많이 활동하고 있는 지역을 선택하면 실패할 확률이 낮을 것입니다. 이는 투자에만 유용한 것이 아닙니다.

내 자산의 대부분을 투자해 집을 사는데, 그 집의 가격이 하락한다면 미래의 가정경제에 큰 타격이 될 것이 분명합니다. 142

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대한민국 부동산 버블 팩트 체크

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2008년 금융위기에 부동산 시장이 붕괴되었던 그리스, 스페인, 이탈리아의 채권금리는 유로존 출범 전과는 비교할 수 없을 정도로 낮았습니다.

특히 이들 나라의 10년 만기 국채의 최저금리는 2005년 10월 2.97퍼센트였습니다.

높았던 금리가 낮아지면서 최저금리를 기록하는 그 시점의 앞뒤로 일정 기간 당연히 신용팽창은 극대화되었을 것입니다. 동시에 부동산 버블도 커져만 갔고, 미국의 금융위기와 함께 결국 붕괴되었습니다.

반면, 한국의 10년 만기 채권금리는 유럽과 미국의 흐름과는 시기적인 차이가 분명합니다. 한국의 10년 만기 국채 최저금리는 2016년 7월 1.35퍼센트였습니다. 가장 신용팽창이 극대화될 수 있는 시점은 금리가 최저점을 기록한 시기의 전후라는 것을 상기한다면 지난 10년간 부동산 가격은 폭락하지 않고 오를 수 밖에 없었습니다. 이처럼 신용팽창이 극대화되는 시점에 버블이 생긴다는 걸 고려하면 지난 10년간 폭락론은 전혀 논리적이지 않았던 것입니다. 이렇게 낮은 금리가 형성된다면 한국 아파트 가격은 다시 한번 출럴일 확률이 높아집니다. 여기에 미국도 2019년 7월 31일 기준금리를 인하하며 분위기도 만들어주는 모양새입니다. 그러나 금리만 보면 아파트 가격이 상승할 수도 있지만, 전체 경제 성장 측면에서 바라봐야 합니다. 무역수지 흑자를 위한 대외경제 여건이 풀리지 않으면 과거 최저금리 시기와 같은 움직임을 기대하기 어렵습니다. 또한 돈의 유동성과 이를 이어갈 추세도 반드시 이어져야 부동산 가격이 오를 수 있는 것입니다.

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요약하면 한국의 아파트 가격은 다음 세 가지 이유로 다른 국가들보다 오랫동안 안정적으로 유지될 수 있었습니다.

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1) 채권금리 최저점의 기간이연

2) 부채의 사전 구조조정(1997년, 2008년)으로 인한 부채 확대 기간의 연장

3) 전세제도의 특이성에 기인한 금융비용의 공동부담

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한국에서 부동산이 하락하기 시작하면 당연히 중앙은행은 금리를 인하하며 신용팽장을 돕기 위해 노력할 겁니다.

자산 가격은 한번 하락하기 시작하면 가속도가 붙습니다. 사람의 심리는 올라갈 때는 더 올라갈 것이라 생각하고, 반대로 내려갈 때는 더 내려갈 것이라 생각합니다. 그래서 내려갈 때는 사람들이 매수를 미루고 되고 이는 부채 디플레이션을 일으킵니다.

2019년 7월 현재 한국의 기준금리는 1.50퍼센트입니다.

어머징 국가가 기준금리를 1퍼센트 이하로 내린 적은 없습니다.

하지만 한국은 현재 부동산 가격이 하락할 가능성이 높은 상황에서 추가적으로 금리를 인하할 여력이 없다는 점은 큰 문제입니다.

반도체를 제외한 현대자동차 등 한국 주요 기업들의 실적이 좋지 않고 부동산마저 하락한다면 중앙은행이 할 수 있는 조치가 별로 없기에 앞으로 더욱 긴장해야 할 상황이 될 수도 있습니다. 178

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