서울시 조정대상지역 주택담보대출 가능 범위 총정리 (2025)

 

 

 

2023년 1월 5일부로 서울시의 조정대상지역은 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 등 4개 구로 축소되었습니다.

이들 지역은 투기과열지구로도 지정되어 있어, 주택담보대출 등 부동산 거래 시 강화된 규제가 적용됩니다.

 

조정대상지역이란 주택 가격 상승이 지속되거나 과열될 우려가 있는 지역을 정부가 지정한 곳을 말합니다.

조정대상지역으로 지정되면 대출 규제 강화, 세금 부담 증가, 전매 제한 등의 규제가 적용됩니다.

현재 서울시에서는 일부 지역이 여전히 조정대상지역으로 지정되어 있으며, 이에 따라 주택담보대출이 일반 지역보다 까다롭게 제한됩니다.

 

 

 

서울시 조정대상지역 주택담보대출 규제 기준

 

(1) LTV(담보인정비율)

• 주택가격 9억 원 이하: 최대 50%
• 주택가격 9억 원 초과: 9억 원까지는 50%, 초과분에 대해서는 30%

예를 들어, 12억 원짜리 아파트를 구입하는 경우

• 9억 원까지 50% 적용 → 4.5억 원 대출 가능
• 9억 초과 3억 원에 대해 30% 적용 → 0.9억 원 대출 가능
• 총 대출 가능 금액: 5.4억 원

 

(2) DTI(총부채상환비율)

• 조정대상지역에서는 40% 적용 (고소득자의 경우 차등 적용될 수 있음)

즉, 연 소득이 1억 원인 경우 연간 원리금 상환액이 4,000만 원을 초과할 수 없습니다.

 

(3) DSR(총부채원리금상환비율)

• 은행권: 40%
• 제2금융권: 50% (일부 변동 가능)
• 개인별로 모든 대출을 합산하여 적용됨

 

 

3. 1주택자 대출 가능 여부

조정대상지역 내에서는 1주택자의 경우에도 대출이 까다롭게 적용됩니다.

• 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출 가능
• 예외적으로 일시적 2주택자(기존 주택을 2년 내 처분하는 조건)에게 대출 허용
• 소득 요건에 따라 DSR 규제 적용

 

 

무주택자 대출 가능 여부

무주택자는 비교적 규제가 완화되지만, DSR 40% 규제는 동일하게 적용됩니다.

• 생애최초 주택구입자: LTV 60~70%까지 확대 가능
• 소득 기준 충족 시 주택담보대출을 보다 유리하게 받을 수 있음

 

 

서울시 조정대상지역 주택담보대출 활용 전략

 

✅ 대출 한도를 높이려면?

1. 생애최초 주택구입자 혜택 활용
2. 신용대출을 최소화하여 DSR 관리
3. 배우자 소득 합산으로 대출 한도 증가 가능

✅ 금리 인상 리스크 고려

• 변동금리보다 고정금리 대출을 고려
• 이자 부담을 줄이기 위해 대출 기간을 길게 설정

✅ 1주택자의 경우

• 기존 주택을 매도할 계획이 있다면 일시적 2주택 예외 규정 활용
• 세금과 대출 부담을 고려해 전세를 활용한 갭투자 검토

 

 

 

 

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